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Os Fundos Imobiliários já são considerados um dos melhores investimentos dentro do cenário econômico atual. Mesmo assim, é preciso saber, diante de muitas opções, em qual deles investir. Fica, então, a pergunta: quais são os melhores Fundos Imobiliários?
Para responder essa pergunta precisamos de diversas etapas de análise.
Começamos por uma análise macroeconômica e microeconômica, elas nos dirão quais são os tipos de imóveis mais promissores no período.
Depois passamos para a análise qualitativa, onde vemos o histórico do gestor e seus casos de sucesso e competência.
Por fim, vamos à análise quantitativa, onde nosso objetivo é construir indicadores para os Fundos Imobiliários.
Pode ser muito trabalhoso fazer todo esse processo, mas não desanime!
Ainda bem que no mercado contamos com casas de análise que fazem todos esses serviços para o investidor.
Aqui também te ajudaremos: então veremos 2 principais indicadores na hora de escolher o melhor Fundo Imobiliário e como as casas de análise têm uma utilidade ímpar.
Para entrar neste artigo sabendo mais sobre Fundos Imobiliários, leia este artigo.
Dividend Yield
A forma de remuneração mais esperada pelos investidores de Fundos Imobiliários são os rendimentos.
Esses rendimentos periódicos são fruto da distribuição dos lucros dos empreendimentos imobiliários. Nesse sentido, esses lucros, na maioria das vezes, são conseguidos através de aluguéis.
Portanto, um indicador que consegue mensurar quanto o investidor ganhará de rendimentos — dividendos — em relação ao quanto está pagando por isso, é excelente nesse tipo de mercado.
É isso que o Dividend Yield mede: quanto o FII pagou de rendimentos em relação ao seu preço — valor da cota.
A fórmula do Dividend Yield é:
DY = (Rendimento por Cota/Preço da Cota)*100
Entendendo o Dividend Yield para escolher os melhores Fundos Imobiliários
Veremos com exemplos como o Dividend Yield pode te ajudar a escolher os melhores Fundos Imobiliários.
Vamos supor que você esteja em dúvida sobre dois Fundos Imobiliários.
Fundo A
- Pagou R$ 21,93 por cota
- Cada cota está custando R$ 258,00
Fundo B
- Pagou R$ 28,54 por cota
- Cada cota está custando R$ 298,00
E então, se estivesse levando em consideração somente o Dividend Yield, em qual fundo investiria?
Fundo A
- (21,93/258)*100 = 8,5%
Fundo B
- (28,54/298)*100 = 9,57%
Se estivéssemos analisando somente o Dividend Yield, o melhor Fundo Imobiliário seria o Fundo B, afinal ele dá um retorno de 9,57% por cota.
VM/VP (Valor de Mercado/Valor Patrimonial)
Outra forma de ganhar dinheiro com Fundos Imobiliários é por meia da valorização das cotas.
Isso quer dizer que o investidor está esperando que as forças de oferta e demanda atuem sobre o ativo financeiro — cota do FII — e eleve seu valor para que ele possa vendê-lo e lucrar.
Então, um bom indicador para analisar o histórico de valorização do FII e medir a expectativa que o mercado tem em relação ao seu futuro é o VM/VP.
O VM/VP mede a relação existente entre o Valor de Mercado e o Valor Patrimonial.
Entendendo o VM/VP para escolher os melhores Fundos Imobiliários
Início do FII
Quando o Fundo é iniciado, calcula-se o valor dos bens que foram adquiridos e divide-se pelo número de cotas existentes, por exemplo:
- Compra-se um prédio por R$ 10 milhões.
- São colocadas 100 mil cotas no mercado.
- Cada cota tem um valor de R$ 100,00
Primeiramente, o Valor de Mercado é de R$ 10 milhões ou R$ 100 por cota e o Valor Patrimonial é também de R$ 10 milhões.
Ou seja, o valor que você teria que pagar para comprar todas as cotas do Fundo seriam os R$ 10 milhões. Da mesma forma, o valor que o fundo conseguiria caso vendesse seu bem físico — o prédio — seria o mesmo.
Com o passar do tempo, esse nosso Fundo Imobiliário de exemplo obteve sucesso e ganhou fama entre os investidores, portanto muita gente começou a procurá-lo nas Bolsas de Valores.
O jogo de Oferta e Demanda
Os investidores iniciais que pagaram R$ 100 na cota, não viam motivos para vendê-la pelos mesmos R$ 100, mas estavam dispostos a vender por R$ 120. Portanto 20% mais caro do que haviam pago.
Os compradores, ávidos para ganharem dinheiro também com aquele FII, aceitaram o preço de R$ 120.
Portanto, a soma total do preço das cotas não era mais R$ 10 milhões — valor patrimonial e o valor do prédio. Agora, o preço de todas as cotas era R$ 12 milhões — cada cota custava R$ 120 e esse é o valor de mercado.
VM/VP
Se fizéssemos o VM/VP, então veríamos que o indicador estaria em 12%. Portanto, o Valor de mercado é 12% maior do que o Valor patrimonial. Isso significa que os investidores estão buscando esse ativo na Bolsa de Valores e têm expectativas sobre seus rendimentos futuros.
Um investidor interessado em entrar e sair rapidamente, assim como um investidor de longo prazo, podem se beneficiar do estudo do VM/VP.
Casas de Análise para escolher os melhores Fundos Imobiliários
Nesse ponto você deve estar pensando que investir é muito trabalho e demanda muito tempo. Você não está completamente errado, entretanto existem algumas soluções.
Existem pessoas e empresas que trabalham elaborando relatórios de investimento, esses lugares são conhecidos como Casas de Análise.
O objetivo das casas de análise e dos relatórios de investimento é justamente fazer o trabalho que o investidor não teria tempo ou conhecimento técnico para fazer. Assim, o foco é medir o risco e o retorno de determinados mercados e ativos.
Com a posse dessas informações, o investidor teria condições não só de escolher os melhores Fundos Imobiliários, mas também ter consciência do risco em que está inserido, da perspectiva de retorno, a hora de sair e a hora de entrar numa posição financeira.
Casas de Análise no Brasil
Se quer conhecer mais sobre casas de análise no Brasil, você pode pesquisar os sites da Empiricus, Suno Research e o Funds Explorer, por exemplo.
A Empiricus, com sua política de Marketing agressivo, acabou prejudicando sua imagem. Portanto, muitos ficaram com aquela imagem de uma empresa que passa a falsa ideia de enriquecimento rápido e fácil.
Colocando o marketing da Empiricus de lado, essa é a mais antiga das casas de análise independentes do Brasil, atuando no mercado desde 2009, desse modo apresenta excelentes análises e resultados.
A Suno Research ganhou muito espaço com seus conteúdos educacionais e cursos gratuitos. Em contraste com a Empiricus, essa casa de análise conseguiu realizar uma estratégia de marketing de sucesso.
Por fim, o Funds Explorer é uma casa de análise focada na escolha dos melhores Fundos Imobiliários. Essa é a plataforma ideal para o investidor que quer investir em FII.
Fund Explorer: melhores fundos imobiliários!
O Funds Explorer é uma casa de análise independente focada em relatórios de investimento sobre Fundos Imobiliários. Essa é a minha escolha pessoal quando se trata de relatórios de investimento sobre FII’s .
Todo o trabalho é destinado aos investidores que querem escolher os melhores Fundos Imobiliários.
Para isso é demandado muito tempo e trabalho, assim o Funds Explorer entra no jogo fazendo as análises e entregando as informações prontas ao investidor.
Você pode encomendar estudos, ver estudos que já foram feitos, receber recomendação de carteiras de FII e, além disso, ver de prontidão a lista dos melhores Fundos Imobiliários de acordo com uma equipe altamente especializada.
Se estiver receoso sobre o seu investimento, então poderá usar o simulador do Funds Explorer, além de ter acesso à localização exata dos imóveis do FII. Ou seja, poderá ir lá no local, se desejar, e ver o que está comprando!
Relatórios de Investimento: um poderoso aliado para escolher os melhores fundos imobiliários
Sem dúvida, para investir com sucesso é preciso muita informação. Não acredite em quem te diz que será possível ganhar dinheiro sem conhecer as empresas e o mercado.
Mas isso demanda muito esforço, assim adquirir relatórios de investimento das casas de análise é uma prática de sucesso entre os investidores.
Imagine o tempo empregado na análise de toda a documentação que compõe um imóvel de um fundo, por exemplo: quem são os inquilinos, qual o prazo dos contratos, condições de reajuste de alugueis, taxa de vacância, condições de manutenção, entre tantos outros.
Agora imagine que um fundo imobiliário pode conter dezenas ou centenas de imóveis, é um trabalho gigantesco e o tempo empregado na análise criteriosa de todas essas informações poderia ser melhor utilizado por você na geração de renda extra ou no seu trabalho principal, para potencializar os seus ganhos.
Além disso, os valores desses serviços de análise não são altos, pois são rateados entre os assinantes dos relatórios. O custo-benefício é extremamente compensatório para o investidor.
Conheça aqui os relatórios de FII’s da Funds Explorer. Eu uso e recomendo muito!
Em Resumo – melhores fundos imobiliários
- Para escolher os melhores Fundos Imobiliários, é preciso fazer diversas análises: Macroeconômica, Microeconômica, qualitativa e quantitativa.
- O Dividend Yield é a relação entre a rentabilidade por cota e o preço da cota. Portanto, mede quanto um FII paga em relação ao seu custo.
- O VM/VP é a relação entre Valor de Mercado e Valor patrimonial. Então ele é destinado àqueles que querem saber como está a expectativa do mercado em relação ao FII.
- Todas as análises demandam muito tempo, assim contratar relatórios de investimento é uma ótima opção.
- As casas de análise são os lugares que fazem relatórios de investimento e prestam outros serviços, como por exemplo simuladores, cursos ou disponibilização de carteiras.
O Custo/Benefício dos relatórios de investimento compensam muito, portanto é recomendado que os investidores os adquiram para não investirem às cegas.
