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FII ou Imóveis? É comum que as pessoas se sintam seguras comprando um imóvel e tirando renda dele pelo aluguel, mas será que essa é a melhor opção?
Por meio dos FII’s (Fundos Imobiliários), você também consegue investir no mercado imobiliário, ou seja, um mercado de alto retorno e segurança.
Portanto, fica a questão: o que compensa mais, entrar nesse mercado por meio da compra de imóveis ou o investimento os FII’s?
Nesse sentido vamos fazer juntos essa análise. É importante ressaltar que teremos o foco na aposentadoria, sendo assim pensando no longo prazo.
Em linhas gerais, vamos ver a rentabilidade de cada caso a os riscos dos investimentos.
Para conhecer mais sobre os Fundos Imobiliários, dê uma olhada neste artigo ou baixa gratuitamente este ebook.
Rentabilidade FII e Imóveis
A rentabilidade é um dos principais fatores a serem considerados na hora de procurar um investimento de longo prazo pensando na aposentadoria.
FII
Existem duas formas diferentes de ser remunerado ao investir num FII: valorização patrimonial e rendimento.
A valorização patrimonial é a valorização da cota do Fundo Imobiliário. Isso acontece como reflexo da demanda dos investidores por aquele fundo. O Fundo pode ser tão bom que os investidores estão cada vez mais dispostos a pagar mais para participar dele, por exemplo.
O rendimento é a distribuição dos lucros das empresas dos Fundos Imobiliários aos seus acionistas. Isso seria a distribuição de parte do que foi arrecadado com os aluguéis de um prédio comercial ou shopping, por exemplo.
Vamos dar uma olhada no rendimento de alguns Fundos Imobiliários no período de 12 meses:
O fundo HGLG11 teve um rendimento de 47,38% no período de 1 ano. Grande parte desse rendimento foi proveniente da valorização patrimonial, todavia uma pequena parte dos rendimentos.
Já o Fundo XPML11 teve um rendimento de 36,81% e uma diferença de 835,75% em relação à poupança. Nesse sentido, se você investisse R$ 50.000, terminaria 1 ano com o total de R$ 71.357,52.
O FII XPLG11 teve um rendimento de 49,50% em 12 meses.
Existem outros Fundos Imobiliários populares como o BRCR11 e o VISC11.
Imóveis
Assim como os FII’s, os imóveis podem gerar proventos por meio dos aluguéis, por exemplo, e, ainda por cima, valorizarem seu valor patrimonial.
Entretanto, os imóveis apresentam uma variável que os FII’s não têm: eles se desgastam no tempo, ou seja, eles depreciam. Dessa forma, temos que somar a valorização do imóvel no tempo e subtrair a depreciação.
O que é essa depreciação?
São as rachaduras nas paredes, as manchas na pintura, as falhas nos sistemas elétricos, as defasagens de tecnologia e estética arquitetônica. Tudo isso é inevitável, portanto qualquer pessoa que já tentou vender um imóvel mais antigo sabe disso.
Para vermos a rentabilidade dos imóveis, primeiramente lidaremos com os rendimentos dos aluguéis, só depois veremos o quanto ele precisaria valorizar para ter um rendimento parecido com os FII’s apresentados.
Aluguel
Em geral, o preço do aluguel de um imóvel é 0,6% do valor do imóvel. Ao investir os mesmos R$ 200.000,00 num imóvel, você poderia ter um rendimento mensal de R$ 1.200,00. Então, no final de 12 meses, isso te daria um total de R$ 14.400,00.
Valorização Patrimonial
Se usarmos o FII HGLG11, por exemplo, com um investimento de R$ 200.000,00 teríamos um retorno total de R$ 94.760,00.
Ou seja, para que o imóvel rendesse como o HGLG11, então ele precisaria ter uma valorização patrimonial de R$ 80.360,00 em 1 ano. Isso seria 40,18% em 12 meses. Isso pode acontecer, mas é muito difícil.
Em suma, Rendimentos de imóveis nesse ritmo só acontecem quando uma empresa anuncia a construção de um shopping ou parque no bairro.
Em resumo: para um imóvel proporcionar o mesmo rendimento que um bom FII, ele precisaria ter uma valorização patrimonial anual por volta de 40% — o que é muito improvável.
Lembre-se ainda da depreciação.
Riscos FII e imóveis
O segundo fator essencial para investimentos de longo prazo focados na aposentadoria são os riscos. Então os veremos agora.
Riscos dos FII
Em síntese, o principal risco de um FII é a rentabilidade não atingir os patamares esperados e as cotas desvalorizarem.
Portanto, a medida para superar esse risco é estudar o mercado e saber quais são os bons Fundos Imobiliários e quais não são.
Para fazer isso é preciso estudo e ajuda de profissionais. Uma vez estudados os FII’s os riscos de perder dinheiro diminuem.
Riscos dos Imóveis
Muita gente se sente segura tendo um bem físico, mas os imóveis também apresentam alguns grandes riscos financeiros.
- Falta de Liquidez: se você não tiver uma reserva de emergência e precisar de dinheiro para resolver uma situação extraordinária, ter a propriedade de imóveis pode se tornar um problema. Isso acontece porque será difícil e demorado vendê-lo. Você precisará diminuir muito o preço se quiser vender em menos de 2 meses, por exemplo. Isso acarretará em perdas financeiras.
- Impostos: diferente da maioria dos ativos financeiros que só cobram impostos quando há lucro, no caso dos imóveis o IPTU deve ser pago independente dos rendimentos auferidos no ano. Por isso, estando o imóvel parado ou não, o Estado demandará seu dinheiro.
- Vacância: se você pretende comprar um imóvel para alugar, é sempre possível que ele fique vazio por alguns meses no ano, isso representa perdas. Além disso, mesmo cheio, é possível que as dívidas dos inquilinos não sejam pagas.
- Depredação e Catástrofes naturais: seu imóvel será danificado com o tempo, isso acontece por causa das pessoas que o ocupam ou, até mesmo, uma chuva mais forte. Não há como fugir disso e sempre acarretará em gastos.
Conclusão: FII ou Imóveis?
O investimento em imóvel é uma opção mais simples, entretanto de menores retornos e com potenciais riscos.
Já no caso de investir em um bom FII garante uma rentabilidade maior do que um imóvel, mas, para que você possa fazer um investimento seguro e consciente, precisará reconhecer quais são esses bons Fundos Imobiliários.
Portanto, não existe uma resposta certa para essa pergunta, afinal o fundo bom hoje pode não ser o de amanhã, dessa forma faz-se necessário estudo e a ajuda profissional.
Em Resumo
- FII ou Imóveis? Para analisar isso vimos qual a rentabilidade e o risco de tipo de Investimento no mercado Imobiliário.
- No quesito Rentabilidade, a aluguel de imóveis ou a valorização precisariam de resultados astronômicos para se igualar aos FII.
- Em segundo lugar, os imóveis são menos diversificados, portanto mais arriscados que os Fundos Imobiliários.
Espero ter ajudado nessa jornada rumo ao acúmulo de patrimônio e a na busca de uma aposentadoria confortável.
Qualquer dúvida, por favor, deixe nos comentários.
